Was bedeutet ...
... Kostenmiete?
Unsere Initiative "Basel baut Zukunft" verlangt im Absatz a: Mindestens 50 Prozent des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche müssen dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden. Was ist damit gemeint?
Die Kostenmiete ist ein Mietzins, der sich nur nach den anfallenden Kosten richtet. Die Wohnungsmarktsituation wird nicht berücksichtigt. Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Kosten:
- Verzinsung von Kapital und Land bzw. Baurechtszins
- Amortisation oder Abschreibungen
- Verwaltung der Wohnung
- Instandhaltung der Wohnung
Veränderungen der Bodenpreise und Marktentwicklungen werden bei der Kostenmiete nicht berücksichtigt. Wohnungen in Kostenmiete sind selbsttragend und nicht subventioniert. Kostenmieten steigen bei grosser Nachfrage nach Wohnraum oder Attraktivierung von Wohnumgebungen nicht an.
Die Kostenmiete für den gemeinnützigen Wohnungsbau ist im Wohnraumförderungsgesetz (WFG, SR 842) auf Bundesebene verankert und durch die Wohnraumförderungsverordnung (WFV, SR 842.1) konkretisiert sowie in die Kontrollpraxis des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) integriert (Verordnung BWO, SR 842.4). Zentral bei dieser Regulierung ist, dass bei der Kostenmiete kein Gewinn abgeführt wird und maximale Investitionskosten (Land- und Baukosten) vorgegeben sind.
Einige Kantone und Gemeinden haben darüberhinaus eigene Berechnungsmodelle definiert. Ein standardisiertes Modell wird in der Stadt und im Kanton Zürich verwendet. Die Berechnung berücksichtigt auch hier die Finanzierungskosten (Anlagekosten abzüglich allfälliger Verbilligungen) zum hypothekarischen Referenzzinssatz, allfällige Baurechtszinse sowie ein Betriebsquote von höchstens 3.25 % des Gebäudeversicherungswertes für Instandhaltung, Einlagen in Erneuerungs- ev. Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten. Auch bei diesem Modell wird kein Gewinn abgeführt und es sind maximalen Investitionskosten (Land- und Baukosten) vorgegeben.
Bei einem aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die Bruttorendite beim Zürcher-Modell im Bereich von etwas weniger als 4 %.
Im Rahmen der politischen Diskussion zur kantonalen Verfassungsinitiative «Basel baut Zukunft» besteht die Möglichkeit, den Begriff der Kostenmiete für den Kanton Basel-Stadt nach einem eignen Modell verbindlich zu definieren.