Glossar

Was bedeutet …

Kostenmiete

Partizipation

CO2-Neutralität

Kostenmiete

Unsere Initiative „Basel baut Zukunft“ verlangt im Absatz a: „Mindestens 50 Prozent des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche müssen dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden“. Was ist damit gemeint?

Die Grafik zeigt, aus welchen Elementen sich die Marktmiete und die Kostenmiete zusammensetzen. Beiden ist gleich, dass die Kosten für das Kapital, den Betrieb und den Unterhalt einkalkuliert werden. Bei der Marktmiete kommt noch eine Rendite hinzu.
Marktmiete gegenüber Kostenmiete

Die Kostenmiete ist ein Mietzins, der sich nur nach den anfallenden Kosten richtet. Die Wohnungsmarktsituation wird nicht berücksichtigt. Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Kosten: 

  • Verzinsung von Kapital und Land bzw. Baurechtszins
  • Amortisation oder Abschreibungen
  • Verwaltung der Wohnung
  • Instandhaltung der Wohnung

Veränderungen der Bodenpreise und Marktentwicklungen werden bei der Kostenmiete nicht berücksichtigt. Wohnungen in Kostenmiete sind selbsttragend und nicht subventioniert. Kostenmieten steigen bei grosser Nachfrage nach Wohnraum oder Attraktivierung von Wohnumgebungen nicht an.

Die Kostenmiete für den gemeinnützigen Wohnungsbau ist im Wohnraumförderungsgesetz (WFG, SR 842) auf Bundesebene verankert und durch die Wohnraumförderungsverordnung (WFV, SR 842.1) konkretisiert sowie in die Kontrollpraxis des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) integriert (Verordnung BWO, SR 842.4). Zentral bei dieser Regulierung ist, dass bei der Kostenmiete kein Gewinn abgeführt wird und maximale Investitionskosten (Land- und Baukosten) vorgegeben sind.

Einige Kantone und Gemeinden haben darüberhinaus eigene Berechnungsmodelle definiert. Ein standardisiertes Modell wird in der Stadt und im Kanton Zürich verwendet. Die Berechnung berücksichtigt auch hier die Finanzierungskosten (Anlagekosten abzüglich allfälliger Verbilligungen) zum hypothekarischen Referenzzinssatz, allfällige Baurechtszinse sowie ein Betriebsquote von höchstens 3.25 % des Gebäudeversicherungswertes für Instandhaltung, Einlagen in Erneuerungs- ev. Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten. Auch bei diesem Modell wird kein Gewinn abgeführt und es sind maximalen Investitionskosten (Land- und Baukosten) vorgegeben.

Bei einem aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die Bruttorendite beim Zürcher-Modell im Bereich von etwas weniger als 4 %.

Im Rahmen der politischen Diskussion zur kantonalen Verfassungsinitiative «Basel baut Zukunft» besteht die Möglichkeit, den Begriff der Kostenmiete für den Kanton Basel-Stadt nach einem eignen Modell verbindlich zu definieren.

Mehr zum Thema „Kostenmiete“

Kostenmiete – was gilt? Zeitschrift „Wohnen“
Vorteil Genossenschaft Blogbeitrag von SP-Grossrat Pascal Pfister

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Partizipation

Wie könnte unser Stadtteil aussehen? TeilnehmerInnen eines Workshops bringen ihre Vorstellungen mit Hilfe von Bildern zu Papier.

Die initiative «Basel baut Zukunft» fordert die Mitwirkung der Bevölkerung bei der Erarbeitung der Zonen- und Bebauungspläne für die ungenutzten Industrieareale. Die Ergebnisse dieser Mitwirkung müssen angemessen berücksichtigt werden. Es geht um Partizipation. Was verstehen wir darunter?

Bei der Partizipation oder Mitwirkung geht es darum, alle in einen Planungsprozess einzubeziehen, die von einem Projekt betroffen sind oder ihr Wissen und ihre Kenntnisse einbringen wollen.

Wenn es um die Entwicklung von Stadtquartieren geht, heisst das konkret: 

  • Auch grundsätzliche strategische Fragen müssen partizipativ diskutiert werden. Jedes Stadtentwicklungsprojekte beginnt mit einer Wertediskussion. Angestrebt wird ein eine Einigung auf ein gemeinsames Zukunftsszenario und gemeinsame Zielsetzungen.
  • Die Projektorganisation besteht nicht nur aus Verbandsvertreter*innen, Architekt*innen und Politiker*innen. Auch die Organisationen der übrigen Zivilgesellschaft wie Quartiervereine und Gewerbeverbände müssen beteiligt werden.
  • Der Austausch soll, ausgewogen konzipiert, mit vielen Zwischenschritte über die ganze Dauer der Planung, erfolgen.
  • Eine Wettbewerbsjury soll die Bevölkerung repräsentieren.
  • Effektive Mitwirkung und Mitgestaltung, Mitbestimmung und Mitentscheid – bis hin zu einer allfälligen Selbstverwaltung von Projekten wird immer wichtiger. Eine transparente und neutrale Kommunikation auf Augenhöhe ist entscheidend.
  • Zentral sind während des ganzen Entscheidungsprozesses, professionelle BeraterInnen und ModeratorInnen mit Erfahrung in komplexen Partizipationsverfahren – und ohne eigene fachliche oder politische Ambitionen.

Chancen für ein besseres Projekt

Werden diese Faktoren berücksichtigt, steigen nicht nur die Erfolgsaussichten für eine breit akzeptierte Nutzung des Entwicklungsgebiets, sondern auch Innovation und finanzielle Stabilität. Die Menschen aus der Zivilgesellschaft bringen eine andere Sichtweise und andere Erfahrungen ein als Fachleute. Diese stützen sich stark auf Branchentrends und -standards.

Meist haben unsere Städte immer noch zahlreiche Verdichtungspotenziale und brauchen keine überdimensionierte Bauprojekte. Innovativ wird sein, Aspekte wie Klimawandel und CO2-Neutralität sowie autoarmes oder gar autofreies Wohnen zu berücksichtigen.

Mehr zum Thema „Partizipation

Was braucht es für eine gelingende Partizipation? – Website von Zukunft.Klybeck

Mitwirkung weiterdenken – Website des Kantons Basel-Stadt

CO2-Neutralität

Begrünte Hausfassade in Singapur
Eine begrünte Fassade reicht noch nicht für CO2-Neutralität. (Bild Matthias Brüllmann)

Mit der Initiative «Basel baut Zukunft» wollen wir einen neuen ökologischen Standard für Neubauquartiere und Areale in Basel-Stadt setzen. So verlangt die Initiative in Absatz c: «Die Areale erreichen das Ziel der CO2-Neutralität». Was ist damit gemeint und wie erreichen wir dieses Ziel?

Der Klimawandel ist allgegenwärtig. Für die Klimaerwärmung sind die steigenden Konzentrationen der so genannten Treibhausgase, vor allem Kohlendioxid (CO2), Methan (CH4) und Lachgas (N2O), in der Atmosphäre verantwortlich. Die Erhöhung der Erdtemperaturen ist existenziell gefährlich für uns Menschen und den Fortbestand der gesellschaftlichen Errungenschaften. Die Schweiz hat sich daher im Rahmen des Pariser Klimaabkommens verpflichtet, ab dem Jahr 2050 nicht mehr Treibhausgase auszustossen, als natürlich oder technisch gebunden werden können. Unterm Strich, respektive in der Bilanz. sollen also weniger Treibhausgase in die Atmosphäre abgegeben werden, als dieser entzogen wird. Damit soll erreicht werden, dass Ab 2050 soll die Konzentrationen der Treibhausgase in der Erdatmosphäre nicht mehr zunehmen. Damit kehren wir zwar nicht in den vorindustriellen Zustand zurück.  Die globale Erhitzung soll mit dieser Massnahme aber auf maximal 1.5°C begrenzt werden. 

Wo entstehen Treibhausemissionen?

Praktisch alle unsere Tätigkeiten sind direkt oder indirekt mit Treibhausgas-Emissionen verbunden und wirken sich aufs Klima aus. Das weitaus wichtigste Treibhausgas ist das Kohlendioxid (CO2). Allein im Kanton Basel-Stadt wurden 2016 rund 0.75 Mio. Tonnen CO2 ausgestossen, was pro Einwohner:in 3,7 Tonnen im Jahr entspricht. Der grösste Teil der inländischen Emissionen entfällt auf die drei Bereiche Wohnen (Heizung, Warmwasser und Strom), Verkehr sowie Ernährung und Konsum. 

Was bei diesen Zahlen oftmals vergessen geht, ist die Tatsache, dass bei der Ernährung und Konsum mehr als die Hälfte der Emissionen im Ausland, v.a. durch die grossen Mengen an importierten Futtermitteln und weiteren Rohstoffen entsteht. 

Auch in den Gebäuden, die wir bewohnen, in der Infrastruktur, die wir nutzen, und in den Geräten, die wir verwenden, steckt Energie, die aufgewendet wurde um diese herzustellen. Dieser «versteckte» Energieaufwand wird als «Graue Energie» bezeichnet. Die graue Energie fällt  zu sehr grossen Teilen ebenfalls im Ausland an und ist meist mit viel CO2-Ausstoss verbunden. 

CO2-neutrale Areale

Die Initiative definiert das Ziel. Sie schreibt aber bewusst nicht vor, wie dieses zu erreichen ist. Denn die Möglichkeiten für die Reduktion von Treibhausgas-Emissionen werden zunehmend leistungsfähiger. 

Stand heute kann folgendes gesagt werden: 

  • Die Bestimmung der CO2-Neutralität eines Areals ist komplex, aber machbar. Hierzu ist eine Bilanz über das gesamte Areal zu erstellen. Bei allen Berechnungen und Bilanzierungen ist es entscheidend, wo die Abgrenzungen gemacht werden. Am einfachsten ist die Festlegung der geografischen Grenzen (Perimeter des Areals). Komplizierter wird es, wenn es darum geht zu definieren, welche Verbräuche und welche CO2-Emissionen dem Areal zuzuordnen sind. Wird die Erstellung, respektive Bebauung des Areals zu berücksichtigt (Graue Energie)? Wird das Konsumverhalten der Bewohner:innen und Nutzer:innen des Areals eingerechnet? 
  • Folgende Gesichtspunkte sind bei der CO2-Bilanzierung eines Gesamtareals zu berücksichtigen:
  • Verbrauch: 
    • Zugeführte Gesamtenergie für die Erstellung von Neubauten und die Sanierung und der Umbau von bestehenden Bauten und Infrastruktur
    • Zugeführte Gesamtenergie für den Betrieb der Bauten und Infrastruktur (Beheizung, Kühlung, Stromversorgung etc.)
    • Trinkwasserverbrauch (Hygiene, Bewässerung, Schwimmbecken etc.)
    • Mobilität (Nichtmotorisiert, Antriebstechnik, Treibstoffe etc.)
  • Kompensationen:
    • CO2-Senken (Entsiegelung, Begrünungen und «Aufforstungen»)
    • Auf dem Areal produzierte CO2-freie und erneuerbare Energie (Photovoltaik, Erdwärme, Brennstoffzellen, Biogas etc.)

Massnahmenvorschläge

Um die CO2-Neutralität eines Areals sicherzustellen, sind diverse Massnahmen und Vorgaben umzusetzen. Die hier aufgeführten Massnahmen sind als Vorschläge zu verstehen und nicht abschliessend:

  • Einsatz von möglichst klimaneutralen Baustoffen für Neubauten (Recyclingbeton, Holzträger, natürliche Dämmmaterialien, rezyklierte Bauteile)
  • Vorgaben zur Erreichung des höchstmöglichen energetischen Standards für neu erstellte oder umgenutzte Gebäude (Passivhäuser). Für Gebäude, die diesen Standard nicht erreichen, ist für die Beheizung das Fernwärmenetz oder ein zentraler Wärmeverbund vorzusehen 
  • Möglichst umfassende, CO2-freie und erneuerbare Energieproduktion zentral und dezentral im ganzen Areal (Kollektoren für Warmwasseraufbereitung, Photovoltaik für Stromproduktion, Biovergasung etc.)
  • Senkung des Trinkwasserverbrauchs durch Sammlung von Regenwasser für Brauchwasser
  • Verbot von fossil betriebenen Fahrzeugen auf dem Areal und Massnahmen zur Förderung von autofreien Haushalten (Car-Sharing, ÖV-Anbindung, Beschränkung der Parkplätze)
  • Förderung von möglichst nachhaltig wirtschaftenden Gastro- und Gewerbebetrieben auf dem Areal (Mietreduktion bei Vorhandensein eines Klimakonzepts).

Mehr zum Thema – Musterbeispiele